Cristofaro Capuano: Perchè potrebbero crollare i prezzi degli immobili montesi

PERCHE’ POTREBBERO CROLLARE I PREZZI DEGLI IMMOBILI A MONTE DI PROCIDA

“ ‘A Pret’ è sempe ‘a Pret’!” Questa è l’espressione più comune in cui ci si imbatte quando si parla di immobili a Monte di Procida. Tutti sono convinti che comprare la “pietra”  sia sempre un affare.

Questa convinzione si è rafforzata ulteriormente con l’entrata in vigore nel 2002 dell’euro, da allora una vera e propria “bolla speculativa”  ha fatto si che i prezzi triplicassero nel giro di pochi anni!

Ma sarà sempre così? Siamo proprio sicuri che in futuro il valore degli immobili “montesi” salirà allo stesso ritmo?Oppure, come proveremo a dimostrare in questo articolo, nei prossimi anni c’è il rischio che si verifichi un vero e proprio crollo dei prezzi immobiliari?

La tesi è ardua, ma guardiamo la tabella e proviamo a ragionare su questi numeri:

I prezzi al mq degli immobili da CASE&CASE de “Il Sole 24 Ore”

CITTA’ centro	Signorile Nuovo	Signorile Usato	Medio Nuovo	Medio Usato
FIRENZE (zona duomo)	5.600,00	4.900,00	4.600,00	4.000,00
LIVORNO (centro storico)	3.200,00	2.600,00	2.700,00	2.200,00
VENEZIA (Lido)	5.600,00	5.000,00	4.900,00	4.000,00
MODENA (centro Storico)	4.200,00	2.600,00	3.000,00	2.300,00
PADOVA (centro-piazze)	3.800,00	3.000,00	3.200,00	2.500,00
VERONA (CentroStorico)	5.600,00	4.600,00	5.000,00	4.200,00
ROMA (Eur)	5.800,00	4.700,00	5.000,00	4.400,00
ANCONA      (centro storico)	4.300,00	3.330,00	3.600,00	2.850,00
Dati elaborati dall’inserto Case&Case de il Sole 24 Ore del Sabato.
I PREZZI PRATICATI A MONTE DI PROCIDA
Zona PIAZZA XXVII GENNAIO	6.000,00	5.000,00	4.500,00	4.000,00

I dati parlano da soli, gli attuali prezzi “montesi” sono FUORI MERCATO è impensabile che per comprare una casa in Piazza XXVII Gennaio si debba spendere più che al centro storico di FIRENZE, MODENA, LIVORNO, VERONA o all’EUR di ROMA e per chi ha visitato queste città sono sicuro che in questo momento sta saltando sulla sedia!

Ma cosa ha provocato questa paradossale situazione?

Beh, i motivi sono molteplici e risaputi, tra i principali possiamo annoverare:

Una costante crescita della popolazione.

Monte di Procida  (fig.1) dal dopoguerra al 2001ha visto quasi  raddoppiare la sua popolazione.

Un incremento così imponente non poteva far altro che, decennio dopo decennio, spingere sia sulla costruzione di nuove abitazione sia sui prezzi delle case.

Altro motivo, un reddito pro-capite medio alto.

E’ indubbio che grazie alle nostre capacità imprenditoriali, alla nostra intraprendenza soprattutto fuori dai confini “montesi” la disponibilità di importanti risorse finanziarie abbia spinto in questi anni i prezzi degli immobili.

Un caso particolare è rappresentato dai nostri “Montesi d’America” che hanno sempre manifestato il loro amore viscerale e sincero verso il nostro paese.

Questo “amore”  associato alla forza del dollaro degli anni novanta ha spinto molti di loro (quasi tutti) a pagare prezzi più alti pur di acquistare e/o costruirsi un immobile a Monte di Procida.

Negli ultimi tempi, però, le cose stanno cambiando.

In primo luogo  la crescita  demografica sta rallentando e con molta probabilità nel 2011 potremmo trovarci per la prima volta (nella nostra storia) di fronte ad una diminuzione degli abitanti.

Del resto questa tendenza è palese se osserviamo che negli anni 50 e 60 il numero dei figli per famiglia superava spesso e volentieri le tre unità, oggi una famiglia di 4 persone (2 genitori e 2 figli) rappresenta quasi una eccezione, attualmente la media dei nostri nuclei familiari è di 3,16 persone (Elab. dati Istat censimento 2001).

Altro indicatore che testimonia questo trend è il numero di anziani per bambino (VEDI TAV. ISTAT sotto riportata)

Tavola: Anziani per un bambino – Napoli (dettaglio comunale) – Censimento 2001.
COMUNI		Anziani per un bambino
Provincia di Napoli
…….
Bacoli		1,94
Marano di Napoli		1,1
Quarto		0,81
Monte di Procida		2,04
Qualiano		0,73
Pozzuoli		1,48
Ischia		2,16
Giugliano in Campania		0,76
………

Come si può leggere a Monte di Procida ci sono 2,04 anziani per ogni bambino (indicatore tra i più alti nell’intera provincia di Napoli), ciò porta senza dubbio a pensare che se continuiamo con questi ritmi nell’arco di 2/3 generazioni avremo una drastica riduzione degli abitanti che di conseguenza si ripercuoterà su un’altrettanta forte riduzione della domanda di abitazioni.

Ma la spinta più forte alla riduzione dei prezzi verrà proprio dal lontano occidente dagli USA.

In primo luogo oggi non ci sono più le condizioni (macroeconomiche) affinché possa continuare la spinta all’acquisto da parte di Italo-Americani di immobili nostrani, e questo sia per la debolezza del dollaro, che si protrae da diversi anni (vedi Grafico), sia perché non si emigra più come una volta in massa per andare a fare fortuna in America (per poi ritornare a comprare casa!).

In secondo luogo, i “Montesi d’America”, pur avendo realizzato il loro sogno, possedere un immobile a Monte di Procida, hanno comunque (nella maggioranza dei casi) impiantato solide radici nella più grande democrazia del mondo. I loro figli (Montesi di seconda generazione) nati in America, cresciuti ed educati in America, di cultura prevalentemente anglosassone, vedono la loro vita, giustamente, proiettata prevalentemente negli Usa, nel momento in cui questi ragazzi diverranno uomini e proprietari di immobili montesi, tenderanno a (S)venderli, così come la storia ci ha raccontato essere accaduto in altre aree dell’Italia in cui i fenomeni migratori si sono avuti prima che da noi (Veneto, Piemonte, Umbria, Abruzzo. etc …..).

Ora se consideriamo che circa un 20% degli immobili sono di proprietà degli Italo-Americani si capisce bene quale potrebbe essere l’impatto di questo fenomeno tra 15/20 anni.

Se proprio ancora non siete conviti di tutto ciò, la prova del nove sulle cose appena dette ce l’ha offre sempre l’Istat (nell’ultimo censimento del 2001):

Monte di Procida ha 4.841 unità abitative e solo 4.069 nuclei familiari, praticamente più immobili che famiglie questo significa che attualmente ci sono molti immobili non abitati o tenuti sfitti.

In qualsiasi mercato in cui l’offerta supera la domanda i prezzi tendono a scendere!

In sintesi, oggi il nostro mercato immobiliare è ad un punto cruciale:

• se la popolazione strutturalmente decresce riducendo la domanda di case;
• se la spinta dagli usa si indebolisce incrementando, nel tempo, l’offerta,

l’unica possibilità che si ha per mantenere questi valori immobiliari è puntare su  uno sviluppo turistico-commerciale in grado nei prossimi anni di attrarre nuovi nuclei familiari disposti a “spendere queste cifre” in modo da tenere alta la domanda.

Se così non fosse prepariamoci nei prossimi 15/20 anni a vedere ciò che non si è mai visto: una costante riduzione dei prezzi degli immobili.

‘a Pret è sempe ‘a pret’?

Chi vivà vedrà.

Cristofaro Capuano

www.cristofarocapuano.it